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中信证券:乐观估计疫情对于全国地产销售和投资的冲击可能持续2-3个月

发布时间:2020-02-06 08:34:25  来源:网络    采编:网友推荐  背景:

  丨明明债券研究团队

  报告要点

  参考SARS疫情的经验,乐观估计疫情对于全国地产销售和投资的冲击可能持续2-3个月,负面影响或将持续到4月份。区域层面,武汉和湖北地区的地产行业都将受到更长时间的冲击,可能持续半年左右。地产销售、投资前低后高的形态基本确立,但由于疫情不确定性仍存,疫情对地产行业短期冲击的强度和持续性有待进一步观察。

  SARS疫情对全国地产销售和投资的冲击约持续了2-3个月。2003年SARS疫情的发生使得我国地产销售经历了3个月的低谷期(3-5月),新开工、施工和竣工增速则经历了2个月的低谷期(3月和4月),房地产投资增速在经历3个月低谷期(3-5月)后有所提升。总体而言,疫情对我国房地产市场有一定短期冲击,但相对全年来说影响较小。

  SARS对于主要疫区的冲击持续半年左右。对于主要疫情区而言,地产销售和投资受疫情影响的时间相对更长,北京的地产销售在经历了 5个月低谷期(3-7月)后开始反弹,广东的地产销售和投资则分别经历了6个月(3-8月)和3个月(3-5月)低谷期。

  两次疫情的同与不同都会左右未来地产行业的走势,但两次的不同更为重要。新冠疫情与SARS疫情存在很多相同点,借鉴SARS时期的经验,疫情对地产乃至经济产生短期的负面影响是必然的,但我们更应该关注两次疫情本身、公民意识以及现在地产行业所处的经济、金融、政策环境与当时的不同,这样才能对疫情的影响有更加清晰的认识。

  新冠疫情对地产行业的短期冲击将超过SARS。本次疫情对地产行业乃至经济生活的影响料将超过非典,地产企业和工地开工的延后将导致销售和投资在短期将受到一定冲击。投资方面,尽管疫情高峰期正值地产行业淡季,一季度地产投资仍然不免有所下滑。预计1-2月地产投资的降幅大概率超过25%,一季度地产开发投资增速可能下滑至12%以上。疫情过后积极因素将会不断增多,地产投资前低后高的趋势基本确立。

  地产销售一季度承压,二季度回补的空间较大。地产销售可能受疫情发展的影响更大,一季度面临的压力较为确定,但前期销售疲软并不意味着供给和需求的消失,在疫情趋于缓和后,房企可能加速推盘,叠加届时相对宽松的政策和流动性环境,销售回补的弹性大概率在二季度体现。疫情因素预计对全年的地产销售影响有限,增速表现上也会是前低后高的节奏。

  乐观预期下负面影响持续时间有限,但不确定性仍存。参考非典时期的经验,乐观估计疫情对于全国地产销售和投资的冲击可能持续2-3个月,负面影响或将持续到4月份。区域层面,武汉和湖北地区的地产行业都将受到更长时间的冲击,可能持续半年左右。由于疫情的不确定性仍然存在,疫情对地产行业短期冲击的强度和持续性仍然有待进一步观察。

  正文

  为了研究新冠疫情对地产行业的影响,一方面我们希望能够观往知来,从 SARS 疫情中寻找短期规律;另一方面,我们也希望看到两次疫情下,地产行业所处的不同环境,从而做出疫情过后的判断。

  SARS疫情对房地产市场影响几何?

  2003 年 SARS 疫情的爆发对经济的影响涉及许多方面,其中房地产市场也受到了一定冲击。房地产是我国经济发展的重要支柱,1998 年住房制度改革开启了我国住房的商品房时代,2003 年房地产市场出现过热发展的迹象,国务院于 2003 年 8 月确立房地产为国民经济支柱产业的同时实施了土地调控政策,房地产市场开始收紧。而在 2003 年 SARS的爆发期间,由于 SARS 病毒传播性强、致死率高的特点,房地产行业的开工、投资和销售活动受到了一系列的影响。

  商品房需求减少,销售短期走弱

  销售面积与销售额增速同步下滑,后期出现反弹。2000年后,我国加入WTO后的出口红利开始释放,经济处在快速发展阶段,人均收入水平逐步提升,同时住房制度改革将住房所有由分配置变为货币化,推动了房地产行业的市场化变革,并迅速推进着城镇化进程。03年时的地产销售受到城乡居民迁徙情况、购房意愿和收入水平的影响。SARS病毒在02年11月开始爆发,03年2月份开始快速扩散,居民的购房需求受外出限制而减弱,加之企业停工对居民收入预期有一定影响,商品房销售面积和销售额增速分别从2月份的69%和76%下降到4月份的19%和31%。但随着疫情的减退,地产销售增速于5月份开始快速反弹,并与随后三个月内均保持37%以上的增速,处于03年内房地产市场增速的较高水平。而8月份销售增速的下降来自房地产政策收紧调控,此时疫情已经被消灭。可以看出,SARS疫情对地产销售的长期影响较小。

  疫情如何影响房地产投资和销售?

  土地购置面积减小,新开工、竣工增速下跌

  土地购置面积跟随销售面积减小,增速反弹迅速。非典疫情较为严重的3-4月份,土地购置面积也随之减小,同比增速由2月份的79%下降到4月份的10%,在4月份疫情爆发的最高峰新增购置面积仅2314万平方米。但由于开发商对拿地的高利润预期犹在,疫情受到管控后的5月份,土地购置面积的需求迅速回升,同比增速反弹到193%(增速较高主要是基数原因导致),6月和7月份增速虽然有所下降,但仍处于历史较高水平,直到8月份国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》以抑制房地产市场过热发展,新增土地购置面积才有所下降。

  疫情如何影响房地产投资和销售?

  竣工增速受疫情影响显著下滑,施工增速反弹较快。疫情发展后聚集农民工施工遇到困难,开工、施工和竣工都受到了影响。竣工增速受疫情影响显著,从 2 月份的 75%大幅降低到 4 月份的 25%,施工增速也从 2 月份的 32%减小为 4 月份的 12%。但随着疫情的减退,新开工、施工及竣工增速快速反弹,尤其是施工增速反弹幅度较大,从 4 月份的 12%反弹到5月份的46%。同样受房地产市场紧缩政策影响,反弹后竣工和施工增速有所走低,但整体来看疫情对三者的影响较短暂。

  疫情如何影响房地产投资和销售?

  投资增速降幅明显,固定资产投资承压下行

  建安投资同步下行,固定资产投资增速随之放缓。SARS疫情爆发初期,地产投资需求减弱。建筑工程和安装工程增速同步下行,分别从2月份的42%和43%下降到5月份的至低点27%和3月份的至低点19%。可以看出,安装工程增速放缓幅度明显大于建筑工程,但安装工程增速在4月份就有所反弹,并且二者与地产销售和开发增速均在4月份见底的情况也有所不同,说明地产投资的韧性相对较强。此外,由于房地产投资是固定资产投资的主要驱动力之一,二者增速的走势基本一致,疫情期间房地产投资增速的放缓也进一步压低了固定资产投资增速,疫情结束后房地产投资增速在2季度的反弹也改善了固定资产投资增速,对经济增速总体影响较小。

  疫情如何影响房地产投资和销售?

  疫情如何影响房地产投资和销售?

  主要疫情区房地产供需齐跌

  SARS疫情最早在广东出现,之后在北京大范围爆发,因此这两大疫情区的房地产市场在SARS爆发期间也受到了较大的打击。北京地产销售增速从2月份的141%急速下降到4月份的42%,房地产开发投资增速在2月份和4月份均为负值,分别为-7%和-6%,可以看出SARS病毒的爆发对疫情区的地产市场冲击强烈。伴随5月份疫情的消退,北京的地产投资增速见底,但销售的弱势持续到了8月份(5月份销售增速的跳升主要受低基数因素影响)。如图,广东省的地产销售和投资与北京市的表现大致相同。

  疫情如何影响房地产投资和销售?

  疫情如何影响房地产投资和销售?

  结合上述情况分析,SARS疫情的发生使得我国地产销售经历了3个月的低谷期(3-5月),新开工、施工和竣工增速则经历了2个月的低谷期(3月和4月),房地产投资增速在经历3个月低谷期(3-5月)后有所提升。而对于主要疫情区而言,地产销售和投资受疫情影响的时间相对更长,北京的地产销售在经历了 5个月低谷期(3-7月)后开始反弹,广东的地产销售和投资则分别经历了6个月(3-8月)和3个月(3-5月)低谷期。总体而言,疫情对我国房地产市场有一定冲击但相对全年来说影响相对较小。

  新冠疫情如何影响2020年地产行业?

  两次疫情的同与不同都会左右未来地产行业的走势。新冠疫情与非典疫情存在很多相同点,借鉴非典时期的经验,疫情对地产乃至经济产生短期的负面影响是必然的,但我们更应该关注两次疫情本身、公民意识以及现在地产行业所处的经济、金融、政策环境与当时的不同,这样才能对疫情的影响有更加清晰的认识。

  短期冲击下,销售投资回落

  本次疫情对经济生活的影响大于非典,对地产行业的短期冲击需视疫情的发展而定,影响料将大于非典。截至2月4日24时,全国确诊病例总计24324例,当日新增确诊3887例,新增确诊数拐点仍然未至。相比之下,2003年内地非典确诊病例共5327例,当前新冠确诊数已经接近非典的5倍。不仅如此,从各省市对于企业复工的要求看,除了必需保障的行业以外,企业复工时间均被延后至2月10日以后。且部分城市出台规定,外出人员回到工作地后必须在家自行隔离两周。因此,不管是对于销售还是投资(建安为主),在人与人之间处于相互隔离的状态下很难有效进行。从这个意义上讲,不论疫情如何发展,即便最乐观的估计,2月大部分时间都未必能够正常销售或开工,地产销售和投资在短期内必将受到一定冲击。由于各种各样的因素,此次疫情比非典更加严重,防控也更加严格,因此对地产行业的短期冲击也会更大。

  疫情高峰期正值地产行业淡季,一季度地产投资大概率下滑。春节前后是地产行业的淡季,农民工一般提前两周左右放假,春节开工也晚于正常企业,有的会延后至元宵节后。由于春节前到元宵节在大部分年份都位于1-2月,1-2月的实际工作时长大致在一个月左右。因此,不管是销售还是投资,1-2月份的总和都不及其他月份的单月均值。如果我们大致以工作时长来推算,即便是在疫情发展乐观的情况下,按照各城市现行的规定,元宵节之后至少也有一周以上的时间无法开工(外来务工人员较多),1-2月地产投资的降幅大概率超过25%。考虑到地产施工本身回补的弹性相对较小,3月疫情的余温可能仍会延续,3月当月的投资也未必能够超过去年。由于历年1-2月与3月单月的地产投资大致相等,粗略估算下,一季度地产开发投资大概率同比下滑12%以上。

  销售可能受疫情发展的影响更大,或将在二季度出现拐点。由于地产销售的紧迫性和必要性相对较低,加之各地纷纷要求房企关闭售楼处,预售证的审批也可能普遍延迟,地产销售额大概率在一季度转负。尽管蓄客工作可以在线上展开,但是合同的签订很难在网上完成,从认购到合同销售确认也需要时间,因此一季度地产销售的表现或将相对弱势。不过前期销售疲软并不意味着供给和需求的消失,在疫情趋于缓和后,房企可能加速推盘,叠加届时相对宽松的政策和流动性环境,销售回补的弹性可能会有所体现,大概率出现在二季度。参考非典时期的经验,疫情因素对全年的地产销售影响可能有限。

  疫情如何影响房地产投资和销售?

  政策环境或将边际利好地产

  地产行业所面临的经济环境已经大不相同。虽然从2003年开始房地产行业确立了国民经济支柱产业的地位,但当年地产开发投资占GDP的比重也不过7.35%,而2019年的比重为13.34%,近乎翻倍,房地产在经济中的地位已经不可同日而语。另外,2003年正值经济上行周期,即便政策在2003-2005年对房地产从严调控,地产投资增速放缓,而实际GDP依然保持了上升势头,反映当时经济增长对与地产的依赖性并不强。反观当下,地产需求成为经济增长的核心发动机,短期内很难被替代,在经济本身下行压力较大的情况下,叠加疫情冲击,稳经济的前提仍然是要保持地产投资的稳定。这一点是与非典时期的很大不同,非典过后地产政策偏紧,导致地产投资开启了持续两年多的下行趋势,而新冠疫情过后,相关政策或将迎来边际放松。

  疫情如何影响房地产投资和销售?

  两个时期的地产的供需关系也有所不同,稳房价的政策含义或许也会发生改变。2003年正值经济飞速增长,工业化和城镇化快速上升的时期,地产需求十分旺盛,非典疫情过后趋严的地产政策,反而推着房价快速上行。而目前地产行业可能会逐渐面临相反的境遇,随着城镇化空间越来越小,在“房住不炒”,房价不涨的预期和不少地区房价下跌的现实下,“金融加速器”推升房价向上可能已经接近顶部,继续向上的空间也越来越小,地产需求或将面临逐渐退坡。在这种情况下,稳经济、防风险可能就会意味着地产政策上的边际放松。

  地方政府财政对于地产行业的依赖日渐加深,土地出让或将有所增加。近年来财政的压力逐年增加,从去年大规模的减税降费,再到今年疫情相关的支出和暂时性的减税措施,预计财政的压力不减反增。不仅如此,地方政府还面临大量隐性债务问题,更是雪上加霜。考虑到预算赤字率突破3%的空间不大,而地方政府专项债和一般债也未必能够填补地方财政的缺口,地方政府的土地出让收入或将在2020年有所提升,优质地块的供应可能有所增加。因此,出于财政平衡的目的,预计针对房企的政策也会易松难紧,以激励房企拿地在一季度后有所回暖。

  疫情如何影响房地产投资和销售?

  结论

  本次疫情对地产行业乃至经济生活的影响料将超过非典,地产企业和工地开工的延后将导致销售和投资在短期将受到一定冲击。尽管疫情高峰期正值地产行业淡季,一季度地产投资仍然不免有所下滑。1-2月地产投资的降幅大概率超过25%,一季度地产开发投资增速可能下滑至12%以上,但疫情过后积极因素将会不断增多,地产投资前低后高的趋势基本确立。地产销售可能受疫情发展的影响更大,一季度面临的压力较为确定,但前期销售疲软并不意味着供给和需求的消失,在疫情趋于缓和后,房企可能加速推盘,叠加届时相对宽松的政策和流动性环境,销售回补的弹性大概率在二季度体现。疫情因素预计对全年的地产销售影响有限,增速表现上也会是前低后高的节奏。

  参考非典时期的经验,乐观估计疫情对于全国地产销售和投资的冲击可能持续2-3个月,负面影响或将持续到4月份。区域层面,武汉和湖北地区的地产行业将受到更长时间的冲击,可能持续半年左右。由于疫情的不确定性仍然存在,疫情对地产行业的短期冲击仍然有待进一步观察。

  市场回顾

  利率债

  资金面市场回顾

  2020年2月5日,银存间质押式回购加权利率全面下跌,隔夜、7天、14天、21天和1个月分别变动了-28.13bps、-11.42bps、-18.18bps、-28.10bps和-28.10bps至1.94%、2.30%、2.39%、2.36%和2.36%。国债到期收益率全线下行,1年、3年、5年、10年分别变动-2.27bps、2.08bps、-0.51bps、-1.11bps至2.08%、2.43%、2.63%、2.84%。

  2月5日央行公告称,央行公告称,目前流动性总量充足,可完全满足市场流动性需求,2020年2月5日人民银行不开展逆回购操作。

  流动性动态监测

  我们对市场流动性情况进行跟踪,观测2017年开年来至今流动性的“投与收”。增量方面,我们根据逆回购、SLF、MLF等央行公开市场操作、国库现金定存等规模计算总投放量;减量方面,我们根据2019年12月对比2016年12月M0累计增加5,825.88亿元,外汇占款累计下降7,071.31亿元、财政存款累计增加13,233.08亿元,粗略估计通过居民取现、外占下降和税收流失的流动性,并考虑公开市场操作到期情况,计算每日流动性减少总量。同时,我们对公开市场操作到期情况进行监控。

  疫情如何影响房地产投资和销售?

  疫情如何影响房地产投资和销售?

  可转债

  可转债市场回顾

  2月5日转债市场,平价指数收于87.32点,上涨1.81%,转债指数收于114.86点,上涨0.76%。225支上市可交易转债,除横盘的浙商转债外,184支上涨,40支下跌。其中,东音转债(31.46%)、模塑转债(18.35%)、尚荣转债(12.28%)领涨,旭升转债(-3.69%)、启明转债(-3.46%)、游族转债(-2.98%)领跌。225支可转债正股,除中信银行(行情601998,诊股)和利欧股份(行情002131,诊股)横盘外,205支上涨,18支下跌。其中,溢多利(行情300381,诊股)(10.03%)、模塑科技(行情000700,诊股)(10.02%)、国轩高科(行情002074,诊股)(10.02%)领涨,福斯特(行情603806,诊股)(-4.20%)、新泉股份(行情603179,诊股)(-3.71%)、太极股份(行情002368,诊股)(-2.23%)领跌。

  可转债周观点

  节前一周转债指数继续小幅调整,特别在节前最后一个交易日市场避险情绪升温,市场调整幅度较大。

  春节假期疫情持续发酵,料将对风险资产形成明显的短期冲击。而节前转债市场仍旧处于高价格叠加高溢价率的双高形态之中,正股市场的短期冲击料也将会对转债市场构成明显压力。

  一方面从正股角度而言,近期市场的驱动因素主要来自风险偏好的提升叠加偏宽松的流动性环境,但随着疫情的发酵市场风险偏好迅速冷却,料这一趋势的逆转将会在节后短期集中释放,构成较为明显的冲击。

  另一方面从转债估值角度而言,近期估值在情绪的推动下逐步走阔,反过来限制了转债的短期性价比,导致投资者行为更偏短期同时更为投机,而疫情黑天鹅事件的发生实际动摇了这一短期逻辑,也使得转债当前处境较为尴尬,转债估值短期面临压缩的可能。

  中长期的角度而言,则需要关注疫情的演变以及政策对冲的力度,短期冲击并不会改变长期趋势,转债作为一个空间有限的品种调整之后反而提供了较好的性价比与机会。

  从策略角度看,由于短期转债缺乏性价比,可以适当调减仓位积极调整结构来做应对。短期关注市场表现有望受益疫情的方向,比如医疗、远程教育等板块,回避冲击较大的服务、周期等行业,中长期则是寻找一些逻辑未受到较大冲击的板块,比如新能源产业链、科技、电子板块等,以及可能受益于逆周期政策的长线逻辑,比如公用事业、制造业等方向。

  回到重点关注组合,由于我们组合更加基于中长期视角,因此并未作出较大调整。

  高弹性组合建议重点关注百姓转债、国祯(高能)转债、常汽转债、星源转债、寒锐转债、太极转债、福特转债、顾家转债、日月转债、至纯转债以及金融转债。

  稳健弹性组合建议关注国轩(先导)转债、玲珑转债、通威转债、久立转2、亨通转债、启明转债、英科转债、深南转债、尚荣转债、九州转债和银行转债。

  股票市场

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  转债市场

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  中信证券(行情600030,诊股)明明研究团队

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